Prêt immobilier in fine :

Par opposition au prêt amortissable, il s'agit d'un prêt immobilier dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à terme.

Ce type de prêt immobilier a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées et qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou qui possèdent des liquidités.

Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement sécurisé associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures Robien, l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son prêt immobilier.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :

• Avec un prêt immobilier amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
  
  
• Avec un prêt immobilier in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.
  

Exemple
Voici un comparatif entre un prêt immobilier amortissable et un prêt immobilier in fine, basé sur les hypothèses suivantes :

Montant du prêt : 100 000 €
Durée : 10 ans
Taux du prêt amortissable : 3,15 %
Taux du prêt in fine : 4,30 %
Taux de rendement de l'épargne : 3,50 %
Taux d'imposition : 28,26 %
Intérêts supplémentaires : 20 935 €
Gain fiscal total : 6 071 €
Gain fiscal mensuel : 51 €

	Epargne mensuelle	Epargne fin de période	Mensualités du prêt	Total échéances	Total intérêts déductibles
Prêt amortissable	-	-	973 €	973 €	16 706 €
Prêt in fine	697 €	100 000 €	358 €	1 056 €	43 000 €
Différence	-	-	-	83 €	22 264 €

Avec le prêt in fine, le total des versements mensuels (mensualité + épargne = 1 056 €) s'avère légèrement supérieur à la mensualité du prêt amortissable (973 €). En revanche, l'emprunteur pourra déduire de ses revenus fonciers 22 264 € d'intérêts supplémentaires.

En fonction de la situation fiscale de l'emprunteur (revenus fonciers, taux marginal d'imposition), le prêt in fine peut se révéler extrêmement avantageux.